Llegamos a nuestra parcela y descubrimos que un vecino ha construido su dormitorio principal sobre nuestro terreno extralimitándose en su propiedad. ¿Qué ocurre entonces? ¿Deberá derruir la edificación? ¿Tiene que restituirme el terreno ocupado? A esta cuestiones responde la accesión invertida.
Cuando el vecino al que nos referíamos en el ejemplo del principio edifica en terreno propio y en parte del ajeno de buena fe, adquiere la porción de suelo extralimitado. Esto quiere decir que, al haber construido en tu suelo, pero habiéndolo hecho sin saber que era tuyo, la jurisprudencia considera injusto que derribe toda la edificación, por lo que adquiriría la propiedad de ese fragmento de suelo invadido. A esta obtención de la propiedad del terreno ocupado es lo que se conoce como accesión invertida.
La siguiente pregunta será la primera que al lector le venga a la cabeza, ¿entonces el vecino se queda con mi terreno sin más? La respuesta es no, la ley también busca proteger los intereses del propietario que se ha visto perturbado en su propiedad. Es por ello, que el vecino invasor deberá pagar la porción de suelo ocupado, más los daños y perjuicios ocasionados. Algo menos costoso y lesivo que derribar por completo lo edificado.
Cuando el terreno se invade de forma accesoria con alguna construcción menor como por ejemplo una barbacoa, un mirador o cultivos, que son elementos fácilmente divisibles de la edificación principal, en esos casos la ley otorga dos opciones al propietario del suelo ocupado:
- Quedarse lo edificado o lo sembrado indemnizando al dueño el valor de los materiales.
- Permitir que se quede con el terreno ocupado previo abono del valor del suelo.
Esta figura se trataría de la accesión sin más, el dueño del terreno hace suyo lo edificado o plantado. En contraposición a esta accesión es como se entiende la accesión invertida. El que ocupa es el que se hace dueño del suelo y no al revés como acabamos de ver. Para que se de esta segunda figura serán necesarios una serie de requisitos.
Requisitos para que se dé la accesión invertida
1 Debe solicitar su aplicación el dueño de lo edificado.
2 La construcción se ha producido con una mayor parte en terreno propio y otra parte en terreno ajeno.
3 Las dos partes del suelo forman con el edificio un todo indivisible.
4 El valor del edificio es superior al valor del terreno invadido.
5 El edificante ha actuado de buena fe, es decir sin conocer que construía en terreno ajeno.
Mala fe del constructor
Hasta ahora hemos planteado qué ocurre si las construcciones se han hecho de buena fe, a continuación vamos a comprobar qué ocurre cuando esta ocupación es a sabiendas de que se invade el terreno del vecino:
- Mala fe del constructor y buena fe del propietario: En este caso se aplica la accesión normal. Es decir, el propietario hace suya la construcción sin obligación de indemnizar al dueño o puede solicitar la demolición de la obra y una indemnización por daños y perjuicios.
- Mala fe del constructor y del propietario: Este es un caso extraño en el que el vecino ha construido sobre terreno ajeno sabiendo que lo invadía y el propietario le ha dejado hacerlo sin oponerse. Lo que aquí se daría sería una compensación de culpas, por lo que se produciría la accesión invertida.
Qué ocurre si la ocupación del terreno no es parcial
En los casos en que el vecino ha invadido por completo tu terreno se estaría produciendo una ocupación. Te recomendamos que leas nuestra entrada en el blog acerca de ocupaciones de terrenos en el siguiente enlace: https://www.velcasa.com/puede-un-ocupa-adquirir-la-propiedad-de-un-terreno-ocupado/
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