Hace poco hablábamos en nuestro blog acerca de las servidumbres y te contábamos qué son y cómo afectan a tu propiedad (https://www.velcasa.com/servidumbres-propiedad-terreno-comprar-suelo/). Hoy vamos a centrarnos en un tipo concreto de servidumbre, la de paso, ya que es la que más comúnmente suele gravar la propiedad de los terrenos.
La servidumbre de paso es un derecho real limitante de la propiedad de la finca sirviente de forma que será obligatorio permitir el paso al titular de la servidumbre.
¿En qué situaciones se constituye esta servidumbre?
Atendiendo al artículo 564 del Código Civil, el propietario de una finca, enclavada entre otras ajenas y sin salida, tendrá derecho a exigir paso por las fincas vecinas. Sin embargo, este paso no está libre de obligaciones para el titular de la servidumbre. Si esta establece una vía permanente de paso, se constituirá una indemnización para el propietario de la finca sirviente que consistirá en el valor del terreno que se ocupe más los perjuicios ocasionados por dicho paso.
Una vez constituida la servidumbre, se deberá hacer por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, si fuera compatible con esta primera precisión, por dónde exista menor distancia entre la finca dominante y el camino público.
Es un principio jurisprudencial que toda propiedad se presume libre mientras no se demuestre lo contrario, así que la servidumbre deberá adquirirse mediante justo título, reconocimiento del propietario del terreno sirviente, por sentencia firme o por destino del padre de familia.
Consideraciones a la hora de hacer uso del paso por terreno ajeno
En el caso de que fuera necesario ejecutar una obra o reparación en el terreno dominante será necesario atender a lo que nos indica el artículo 569 del Código Civil. Según el cuál, el dueño de la finca sirviente estará obligado a consentir el paso de los materiales con derecho a una indemnización correspondiente al perjuicio que pueda producirle dicho paso.
En cuanto al paso de ganado será necesario acudir al artículo 570 del Código Civil. Estas servidumbres son conocidas como cañadas, cordeles o veredas y les serán de aplicación las ordenanzas locales existentes sobre la materia y en caso de no existir, se regirán por el uso y la costumbre del lugar.
Las cañadas no podrán exceder en anchura de 75 metros, los cordeles de 37 metros y las veredas de 20 metros.
Si el paso es para abrevadero, su anchura máxima será de 10 metros.
Tipos de servidumbres de paso
Dependiendo de sus beneficiarios serán:
- Servidumbre accesoria. La servidumbre acompaña al terreno y por ello se transmitirá con el mismo aunque cambie de dueño.
- Servidumbre personal. Beneficia a un individuo en concreto de manera personal, por lo que la transmisión no afectaría a su titularidad.
Extinción de las servidumbres de paso
Puede ocurrir que, tras modificaciones del PGOU o mediante segregación o adquisición de fincas, la servidumbre de paso pierda su utilidad. Cuando se produce alguna de las situaciones mencionadas, el dueño del terreno sirviente, podrá solicitar la extinción de la servidumbre devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización a su constitución. Este caso es lo que conoceríamos como extinción de la servidumbre de paso.
Acción negatoria: cómo proteger nuestro terreno de falsas servidumbres
Mediante esta acción el propietario del terreo sirviente instará a que se declare judicialmente que no existe una servidumbre de paso gravando su propiedad. Será la parte demandada la que deba probar la existencia de la servidumbre.
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