En uno de los derribos que acometí, allá por el año 2006, el propietario de los inmuebles a derribar me comentó que al suscribir un seguro de responsabilidad civil para dicha intervención el corredor del seguro le exigía realizar un acta notarial de grietas.
En aquel momento no sabía de qué se trataba, incluso llegué a pensar que se trataba de otro papeleo sin sustancia destinado a dar trabajo a seguros y notarios. Nada más lejos de la realidad, como luego comentaré.
A continuación intentaré explicar desde el punto de vista práctico qué es un acta de estas características y cómo utilizarla en beneficio propio, bien seas director de obra, promotor, contratista o colindante. No encontraréis definiciones legales ni farragosas, aunque posiblemente por el hecho de contarlo desde mi experiencia queden fuera matices y otras consideraciones.
¿QUÉ ES EL ACTA NOTARIAL DE GRIETAS?
Es un procedimiento que consiste en que un notario de fe del estado de un inmueble o de un elemento constructivo, en una fecha determinada.
La manera más habitual consiste en presentar al notario una relación fotográfica para que él corrobore que son reales y que se corresponden con la realidad a fecha de su visita.
¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL ACTA NOTARIAL DE GRIETAS?
La finalidad es tener un documento con validez jurídica en el que se de fe del estado en el que se encontraba un elemento constructivo, un inmueble, etc., en la fecha de realización del acta.
¿QUIÉN LO CONTRATA Y PAGA?
El solicitante o peticionario del acta puede ser cualquier persona propia a la intervención (promotor, contratista, director de obra, etc.) con la finalidad de evitar demandas injustificadas de terceros; o un colindante temeroso de que su bien se vea perjudicado por la intervención.
Ha de pagar al notario y toda la documentación previa aquel que suscriba el acta.
¿QUIÉN LO TIENE QUE PREPARAR?
Previamente a la firma y visita del notario al lugar, debe llevarse a cabo una preparación documental laboriosa que debe preparar el solicitante del acta o en quien él delegue.
Son los técnicos directores de la obra y los redactores del proyecto, los más indicados para prepararla, ya que son los que más documentación custodian, mejor conocen la obra, su entorno y su evolución.
¿QUE DOCUMENTACIÓN HAY QUE PREPARAR Y CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
Antes de comenzar a preparar la documentación convendría hablar con el notario que vaya a firmar el acta, indicarle el caso y preguntarle qué modalidad o qué documentación necesitará para dar fe. Por lo general los notarios, prefieren dar fe de que un documento que se le presenta coincide con la realidad, por lo que prefieren fotos a escritos con muchos adjetivos no cuantificables ni mesurables.
– Habrá que localizar e identificar todas las fincas colindantes.
– Realizar un levantamiento planimétrico (o utilizar los existentes en catastro, Google Earth, cartografía municipal, etc.) de la zona, indicando las fincas a visitar.
– Visitar a todos los colindantes, explicarles qué obra se va a acometer, que se pretende llevar a cabo un acta notarial de grietas, pedirles permiso para visitar sus inmuebles y documentar fotográficamente aquello que nos interese o que les interese.
– Coordinar a los colindantes y al notario para la visita que éste último debe realizar a los inmuebles para dar fe de la veracidad de la documentación que formará parte del acta.
¿CUANDO REALIZAR EL ACTA?
El momento idóneo para realizar el acta es con anterioridad al comienzo de la intervención.
¿QUÉ DOCUMENTAR EN EL ACTA?
Todo aquello de lo que se quiera tener documento con fe notarial. En principio todas las lesiones detectadas (fisuraciones, deformaciones, roturas, desprendimientos, corrosiones, huecos, manchas,…) tanto en la obra como en los colindantes, para que quede constancia de su existencia previa a la intervención.
¿A QUIÉN BENEFICIA LA REALIZACIÓN DEL ACTA?
El acta beneficia a la contrata y a la dirección, porque no les demandarán por daños o lesiones que hayan sido recogidos en el acta con anterioridad al inicio de la obra. Pero también protege al colindante si en su inmueble aparecen lesiones que con anterioridad a la obra no existían.
Para más información sobre el particular:
http://tallermultidisciplinar.wordpress.com/2012/12/04/el-protocolo-notarial-de-grietas/
Rodrigo Asensio es Arquitecto Urbanista en Conservación y Restauración del Patrimonio Arquitectónico y Urbano.
