Uno de los grandes miedos de cualquier propietario de segunda o tercera vivienda es la ocupación. Regresar al inmueble en cuestión y encontrarte con la desagradable sorpresa de que unos inquilinos no deseados residen ahora allí. En el ámbito de los suelos, ya sean rústicos o urbanos, no es distinto. Tu terreno podría ser ocupado y verte en la situación de que un vecino de parcela ha cultivado parte de tu finca y está obteniendo rentabilidad de ella o que alguien ha colocado sobre tu terreno un asentamiento o vivienda ilegal. Cuando se producen estos casos, la desidia puede costarte muy cara debido a una figura poco conocida: La Prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva o usucapión se encuentra regulada en los artículos 1.930 y siguientes del código civil y responde a la necesidad de otorgar seguridad jurídica a aquél que ha estado haciendo uso de forma prolongada en el tiempo de un inmueble, siendo el poseedor pero no el propietario. Pensemos en el ejemplo de una familia que lleva durante generaciones cultivando unos terrenos y un día aparece un documento que indica que la propiedad era del Conde Muchosuelo hace 300 años. Si no existiera la figura de la prescripción adquisitiva, esas tierras de cultivo pertenecerían a sus herederos, unas personas que no saben ni que existe el condado de Muchosuelo, en lugar de a la familia que ha estado trabajándolo desde hace tres siglos. La pregunta es, ¿hay quién puede aprovecharse de esta figura de forma abusiva? La respuesta es sí y es por eso que vamos a conocer las causas por las que un hipotético ocupa podría llegar a adquirir la propiedad de tu terreno urbano o tu finca.
Usucapión ordinario y usucapión extraordinaria
La primera consideración sería indicar que existen dos tipos de usucapión de bienes inmuebles que pueden darse, cada una con sus propios requisitos, la usucapión ordinaria y la extraordinaria:
- a) La ordinaria, requiere:
– Buena fe del poseedor. Consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.
– Justo título. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca. Por ejemplo un contrato de compraventa o una declaración de herederos entre otras figuras.
– Plazos. Para que se haga efectiva la propiedad por parte del ocupa, sería necesaria la ocupación ininterrumpida y pacífica durante 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).
- b) En cuanto a la extraordinaria, se prescinde tanto de la buena fe del poseedor como del justo título, siendo necesario para que pueda ser apreciada que la posesión sea:
– Pública. Lo que resulta imprescindible, porque de otra forma los interesados no podrían tener conocimiento de los hechos que les perjudican.
– Pacífica. Debe entenderse como contraria a la violenta, es decir, que no se mantiene por la fuerza.
– Ininterrumpida. A pesar de que la posesión puede ser interrumpida natural o civilmente, la apta para usucapir no ha de ser interrumpida.
– Plazos. En este caso se requieren 30 años de ocupación.
Como puedes comprobar un ocupa podría llegar a ser el propietario legal del inmueble ocupado si no se mantiene una adecuada diligencia con los terrenos que se tengan en propiedad.
Regularización del terreno ocupado
Una vez el ocupa cumpla los citados requisitos para la prescripción podrá iniciar una acción legal para adquirir la propiedad siguiendo estos pasos:
- Llevar ante el juez una copia del certificado de libertad y tradición.
- Adjuntar comprobantes de pagos de servicios públicos del terreno ocupado.
- Presentar certificados del pago de impuestos del terreno ocupado.
- Adjuntar testimonios de vecinos que den cuenta de su estancia en la propiedad.
- Llevar material probatorio como fotografías para comprobar la ocupación del predio.
Si el juez constata que cumple con las condiciones exigidas por la ley, declarará que la persona es dueña de la propiedad, y ordenará la respectiva anotación en el folio de la matricula inmobiliaria, es decir, en la identificación única de cada bien inmueble.
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