Seguro que has leído o escuchado en multitud de ocasiones a amigos o conocidos decir que a los españoles tenemos preferencia por invertir en inmuebles en lugar de invertir en los mercados de capitales como son la renta variable o la renta fija. Tradicionalmente invertir en inmuebles se ha considerado una inversión conservadora ya que el riesgo de que la inversión desaparezca es más reducido que si se invierte en acciones de empresas que cotizan en las diferentes bolsas mundiales. También era habitual escuchar, antes del 2008, que la inversión en inmuebles siempre conservaba el valor y nunca lo perdía; a raíz de la crisis inmobiliaria de dicho año que provoco la bajada generalizada de los precios de los inmuebles a nivel mundial, esa sentencia dejo de escucharse.
Invertir es dedicar y emplear algo para obtener un rendimiento, por lo que tenemos dos variables que son básicas para cualquier inversión, RIESGO y RENTABILIDAD. La teoría dice que a mayor asunción de riesgo debe aumentar la expectativa de rentabilidad y del mismo modo la posibilidad de perdida. El dinero es el primer elemento que nos vendrá a la cabeza como objeto de inversión pero igualmente otro elemento que se invierte con frecuencia aunque no seamos conscientes es el trabajo o dedicación. Dinero y dedicación son los elementos que con mayor frecuencia se invierte con el objeto de obtener rendimiento económico.
Vamos a tratar el primero lugar sobre el primero de los factores, el riesgo, y su aplicación a la inversión en inmuebles.
¿Cuáles son los algunos de los principales riesgos de invertir en inmuebles?
- Comprar caro es uno de los principales riesgos. Siendo cierto que hay un componente que no se es capaz de predecir la evolución de la economía, lo que si es posible es acotar el riesgo a través del análisis del valor real de inmueble y del precio que inmuebles similares tienen en el mercado. Pagar por un inmueble más de lo razonable por un inmueble supone asumir un importante riesgo a la hora de su posterior venta o a la hora de obtener una rentabilidad adecuada a la inversión. En este punto es muy importante
- Que existan riesgos legales con el título de propiedad de los vendedores, con la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, con la comunidad de vecinos o con el Ayuntamiento.
- Que existan riesgos técnicos a nivel constructivo o con el proyecto técnico que deseemos ejecutar y en el que hemos basado nuestra inversión.
- Del mismo modo es muy importante acotar los riesgos comerciales que son aquellos relativos al tipo de cliente y los precios a los que se puede colocar el producto que compremos o desarrollemos. Por ello, conocer las zonas y sus características y precios es muy importante.
- Riesgo de iliquidez. La liquidez de un activo es la capacidad para convertirlo en dinero. En este caso los inmuebles no son tan líquidos como puede ser un fondo de inversión o unas acciones en las que, es suficiente con dar la orden para que se venda y convierta en dinero. En el caso de los inmuebles, no existe un mercado tan ágil y el proceso es más lento y no se tiene tanta certeza sobre el precio al que se venderán.
- Es necesario calcular de forma correcta los costes de transacción sobre todo en los relativo al coste fiscal ya que la transmisión de inmuebles está muy gravada por las diferentes administraciones.
- También es importante consideran los riesgos de cumplimiento a la hora de la firma de los contratos vinculados al inmueble como pueden ser de arrendamiento o de arras.
Tras esta breve reseña sobre los posibles riesgos, haremos lo mismo con las rentabilidades.
La rentabilidad se puede obtener por dos vías:
- A través del cobro periódico de una renta
- Mediante la venta del inmueble y la obtención de una ganancia o una perdida.
Las rentabilidades esperadas varían en función del tipo de inmueble y de su localización ya que la percepción del riesgo es diferente en unos casos y otros. Es habitual dentro del sector inmobiliario la venta de inmuebles en rentabilidad, es decir, alquilados en pagando una renta. Las empresas que comercializamos este tipo de producto estamos habituadas a ver como va evolucionando la rentabilidad media esperada por el inversor que va comprar dependiendo de lo que se venda sea un apartamento turístico, un local comercial, una nave industrial o una vivienda habitual. Del mismo modo, no es lo mismo que el inmueble esté ubicado en el centro de la ciudad o en alguna de las zonas más cotizadas a que esté en un barrio periférico.
Por ejemplo, en el caso de Sevilla, un local alquilado a una marca de lujo en la Plaza Nueva, en circunstancias normales, se vendería con una baja rentabilidad ya que la percepción de riesgo es baja, es decir, en caso de que se quedase vacío sería fácil encontrar inquilino. Además el riesgo de impago por una gran marca, en teoría, es reducido. Sin embargo, una vivienda habitual en un barrio periférico exige una mayor rentabilidad ya que los riesgos son mayores, por ejemplo, riesgo de impago, riesgo normativo (que promulguen una ley que proteja a las familias vulnerables o te limiten la actualización de la renta), riesgo de ocupación, etc…
En VELCASA contamos con un equipo multidisciplinar y especializado en las diferentes tipologías de inmuebles y acostumbrado a evaluar los riesgos aparejados a cualquier inversión inmobiliaria, por ello, estamos a su disposición para asesorarles y ayudarles a tomar la mejor decisión de compra o venta de inmuebles.
