“¿Alguien me explica qué tienen en cuenta los bancos para concederme la hipoteca?”

En la situación actual del mercado uno de los factores más importantes antes de plantearse comprar una vivienda es saber cuánto dinero me dará el banco a través de una hipoteca para afrontar la compra.

1ª Parte.- La principal cuestión a resolver es saber qué capacidad de reembolso tengo, es decir, de cuánto es la cuota que puedo pagar como máximo todos los meses. Las entidades financieras, como regla general, exigen para la concesión de un préstamo que la cuota a pagar no supere el 35-40 % de los ingresos mensuales que tienen los compradores después de restarle los gastos provenientes de otros préstamos como, por ejemplo, el recibo del coche.

Pongamos un ejemplo. Una joven tiene una nómina mensual de 1500 euros mensuales y está pagando la letra de un coche que compró por importe de 200 €/mes. Como resultado tiene unos ingresos netos de 1300 €/mes, por lo que su banco establecerá que tendrá una cuota máxima de 500 € (fruto de la aplicación del 40% antes indicado).

2ª parte.- Ya sabemos de cuánto puede ser mi cuota de hipoteca como máximo. Ahora toca saber cómo se traduce esto en términos de cantidad de dinero que me pueden prestar.

Antes de nada, comentar que del dinero que se paga todos los meses, una parte está destinada a pagar intereses y otra para amortizar (devolver) parte del dinero que me han prestado. Normalmente, al inicio la mayor parte de la cuota va destinada a pagar intereses y al final del préstamo a devolver el capital prestado. Dicho esto, los dos principales factores que influyen en la determinación de la cuota son: el plazo en el que se pacta la hipoteca y el tipo de interés que se le aplica.

Los plazos de las hipotecas pueden ir desde los 15 años hasta los 40. La diferencia es que en las de mayor duración se tarda más en devolver el dinero y, por lo tanto, pagas más intereses. Eso sí, a cambio, su cuota es menor. El otro factor a tener en cuenta es el tipo de interés que se aplica al dinero que nos ha prestado la entidad. Habitualmente se utiliza la formula del EURIBOR a un año (un índice que se publica regularmente y que se utiliza para las hipotecas) más un diferencial que en la época del boom estaba alrededor del 1 %. Ahora encontrar hipotecas con ese diferencial sería prácticamente un chollo. Pongamos un ejemplo que lo ilustre: una hipoteca a 30 años con un tipo de interés del EURIBOR más 2 puntos. Si el EURIBOR está al 2 % (se va actualizando todos los años), estaríamos hablando de un tipo de interés del 4 %.

En la red podemos encontrar numerosos simuladores de cuota, donde introduciendo el plazo y el tipo de interés se puede saber la cifra exacta de la misma. Si hacemos el cálculo se puede ver que para una cuota de 500 euros con las anteriores condiciones, el préstamo sería de aproximadamente 100000 euros.

3ª parte.- Ya sabemos el dinero que nos puede prestar el banco. Ahora debemos calcular el precio máximo que podemos pagar por una vivienda.

Para ello debemos tener en cuenta dos datos:

–  De cuántos ahorros/dinero disponemos.

– Y de los gastos asociados a la compra. Al precio de la vivienda hay que sumarle los gastos de notario, impuestos, registro de la propiedad, etc. Éstos se suelen calcular al 10% del precio de la vivienda. Por ejemplo, si la vivienda nos cuesta 100000 euros, los gastos serán aproximadamente de 10000 euros, por lo que ésta costaría un total de 110000.

Por lo tanto, si se tienen 30000 euros ahorrados para invertir en una vivienda, se dispondrá aproximadamente de 130000 euros para la compra. (100000 euros de una posible hipoteca y 30000 euros en ahorros). Con estos 130000 euros tenemos que pagar el propio inmueble y los gastos, por lo que la vivienda podría tener un precio máximo cercano a los 118000 euros. A éstos hay que sumarle unos 12000 euros de gastos que sumarían los 130000 euros anteriormente mencionados.

También es importante saber que:

  • Las entidades financieras dan, normalmente, un importe máximo de hipoteca del 80 % del valor de compra, aunque cuando el valor de tasación es claramente más elevado que el de compra pueden llegar a dar hasta el 80 % del valor de éste último. En el caso del ejemplo anterior, suponiendo que se tase la vivienda en 140000 euros, el banco nos daría el 80 % de 118000 euros que es el precio de venta, menor que 140000 euros que es el valor de tasación. Por lo tanto, en este caso, nos darían como máximo 95000 euros para la compra.
  • Los bancos tienen muy en cuenta el origen de los ingresos, es decir, la solvencia de la empresa donde se trabaja y la antigüedad trabajando en ella.

Por último, es conveniente presentar la solicitud de préstamo en varios bancos, ya que en determinados momentos puede haber unos con condiciones mejores que otros, sobre todo cuando las viviendas son propiedad de entidades financieras.

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