Con la finalidad de adquirir una finca, una persona física o jurídica, acude a una entidad financiera y le solicita que ésta le preste una cantidad de dinero , ofreciendo como garantía una hipoteca sobre dicha finca.
La entidad financiera, tras el estudio pertinente de la solicitud (fundamentalmente las cualidades personales del solicitante y valoración de la finca que se pretende adquirir en relación con la cantidad solicitada), accede a concederle el préstamo y proceden a otorgar ante notario una escritura de préstamo hipotecario, cuya copia autorizada , deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad; previa liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En la referida escritura quedan formalizados dos contratos:
1.- El PRÉSTAMO, que es el contrato principal, que genera derechos y obligaciones para ambas partes contratantes; fundamentalmente, la entidad financiera, acreedora, prestamista, contrae la obligación de entregar al solicitante, deudor, prestario, una cantidad de dinero y adquiere el derecho de exigir a éste su devolución con sus intereses, en el plazo que se convenga; y ,correlativamente, éste tiene el derecho de recibir la cantidad prestada y la obligación de devolverla. El contrato debe contener cláusulas referentes al importe del préstamo, forma de su entrega; plazo de amortización ; intereses remuneratorios y variación del tipo de interés; comisiones; tipo de interés anual equivalente (TAE); gastos del préstamo; causas de vencimiento anticipado.
El contrato queda perfeccionado por la entrega del prestamista al prestatario de la cantidad prestada; no se extingue hasta que se haya pagado la deuda, con sus intereses, ordinarios y moratorios, si se devengaren; y el prestatario responde de ese pago con todos sus bienes presentes y futuros.
2.- La HIPOTECA, que es el contrato accesorio, tiene como única finalidad asegurar el cumplimiento de la obligación, contraída por el prestatario, de devolver la cantidad prestada. Tiene una doble significación: para la finca, es una carga que la grava, mientras no se haya pagado, íntegramente, la deuda y sus intereses ordinarios y de demora; y para el acreedor hipotecario, es un derecho real, de realización de valor, en ejercicio del cual no adquiere la propiedad de la finca sino la posibilidad, en caso de impago, de instar un procedimiento judicial o una venta extrajudicial, ante el notario. Son cláusulas de la hipoteca la de su constitución , voluntad del prestatario, de dejar hipotecada la finca, y determinación de la responsabilidad de la misma, es decir, la cantidad de la que debe responder en ejecución de la hipoteca , integrada por la cantidad prestada, los intereses ordinarios y de demora que se devenguen y las cantidades que se determinen para pagar las costas y gastos judiciales y extrajudiciales; procedimientos de ejecución ; domicilio para requerimientos y notificaciones; precio para que sirva de tipo en la subasta, que debe ser igual a superior al valor en que conste en el certificado de tasación, realizado por tasador oficial.
Este derecho del acreedor no nace, es decir no queda constituida la hipoteca, hasta que la copia autorizada de la escritura de préstamo hipotecario quede inscrita en el Registro de la Propiedad.
3.- Se incluye, con frecuencia, en este contrato, otra garantía , esta de carácter personal, LA FIANZA, prestada por persona distinta del prestatario que se obliga a pagar en caso de no hacerlo este. La extinción del contrato de préstamo hipotecario se producirá por el pago de la deuda, con sus intereses.
El pago puede quedar acreditado por cualquier medio fehaciente; pero para la cancelación del gravamen, de la hipoteca, es necesario el otorgamiento de una escritura de cancelación, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.-
La ejecución hipotecaria es el fin anormal del préstamo hipotecario. El prestatario no puede pagar su deuda; el prestamista quiere cobrar la cantidad que se le adeude e inicia el procedimiento de ejecución de hipoteca. Los procedimientos que se pueden utilizar, que tienen que estar pactados en la escritura notarial, son el judicial, regulado en la Ley Hipotecaria, o la venta extrajudicial , realizada ante notario, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los dos tienen como fin la venta , en pública subasta, de la finca hipotecada. Celebrada la subasta, adjudicada la finca al mejor postor –o al mismo acreedor- y pagado por éste el importe de la adjudicación, hay que satisfacer la cantidad adeudada, los intereses correspondientes, ordinarios y moratorios y las costas y gastos que se hayan producido y corresponda pagar el deudor.
Llegado este momento se pueden presentar las siguientes situaciones:
1.- Si con el dinero obtenido en la subasta se pueden pagar la deuda , sus intereses ordinarios y de demora y las costas y gastos, se pagan estos y si hay sobrante se pone a disposición del deudor, con lo que queda extinguido el préstamo y se puede solicitar la cancelación de la hipoteca.
2.-En caso contrario, se pagan la deuda , sus intereses ordinarios y de demora y las costas y gastos, hasta donde alcancen y queda la deuda subsistente por la diferencia.
Para cobrar esta diferencia – en tanto el prestatario responde del pago de la cantidad prestada, con todos sus bienes y futuros- el prestamista puede reclamarla ejecutando otros bienes que aquel pueda tener u otros bienes de los fiadores.
DACIÓN EN PAGO.
En virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, se puede pactar, antes de iniciar ningún procedimiento de ejecución, que la dación en pago de la finca al acreedor extinga totalmente la deuda.
En este contrato de dación en pago el deudor transmite al acreedor la propiedad de la finca y este declara extinguida totalmente la deuda. El contrato, que no tiene una regulación expresa, ha de formalizarse en escritura pública, cuya copia autorizada se inscribirá en el Registro de la Propiedad; previa liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
También es posible, en aplicación del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, el pacto de concreción de responsabilidad, exclusivamente, sobre la finca hipoteca, ( es decir que el pago solo se haga efectivo sobre la finca hipotecada), siempre que este se haya estipulado en la propia escritura de préstamo hipotecario.
Lo que no es posible, por las razones antes expuestas (el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes presente y futuros y el pago parcial – entrega de la finca solo la extingue hasta donde alcance su valor) , es imponer, con carácter obligatorio, al acreedor la dación de la finca hipotecada en pago de la totalidad de la deuda. No obstante, se ha impuesto esta dación en pago total de la deuda por los Tribunales, aisladamente, en caso de adjudicación al propio acreedor ,por falta de postores ,en la subasta, y por causas específicas.
Es cierto que , con ocasión préstamos hipotecarios, se han producido situaciones de hecho que son absolutamente injustas, como por ejemplo que la cantidad que se reclama en concepto de intereses de demora ( en muchos casos tan excesivos que han tenido que ser moderados por los Tribunales) sea superior a la cantidad adeudada; que la adjudicación al propio acreedor se haga por un precio irrisorio ( téngase en cuenta que el procedimiento judicial hay tres subastas, y en la tercera no hay sujeción a tipo) y el propio banco pretenda repetir por la diferencia, etc.
Son situaciones que hay que corregir por vía judicial o por vía de nuevas normas, que regulen no sólo al contenido del contrato de préstamo sino también a la propia ejecución hipotecaria.
Existen dos procedimientos de ejecución y entre ellos demasiadas diferencias, siendo las más significativas las que se refieren a las notificaciones, plazos y, sobre todo, al número de subastas a celebrar; una en la venta extrajudicial y tres en el procedimiento extrajudicial, con las correspondientes rebajas del tipo y la proliferación de prácticas inconvenientes.
FUENTE: VELCASA Área Legal
