¿Cuál es la organización básica de una comunidad de propietarios?

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Según la legislación vigente en la materia que nos ocupa, los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios son la Junta de propietarios, el Presidente (y, en su caso, los vicepresidentes), el Secretario y el Administrador.

Una comunidad de propietarios podrá establecer otro tipo de órganos de gobierno a través de sus estatutos, o bien, por un acuerdo mayoritario (número mayor de votos en la votación) de la Junta de propietarios.

Como norma general, la duración del mandato de los órganos de gobierno es de 1 año, salvo que los estatutos de la comunidad de propietarios dispongan lo contrario.

Las personas designadas podrán ser removidas de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, para lo cuál es necesaria una convocatoria en sesión extraordinaria.

El Presidente de la comunidad será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Las funciones del Secretario y del Administrador son ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios (mediante acuerdo mayoritario), establezcan la separación de dichos cargos de la presidencia.

La existencia de Vicepresidentes es facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la elección del Presidente.

Las funciones del Vicepresidente/s es sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, y asistirlo en el ejercicio de sus funciones.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador puede ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente en base a la legislación vigente.

La figura de Administrador puede recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico (Administradores de Fincas).

Son funciones del Administrador:

  1. Velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones.
  2. Preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta.
  3. Atender a la conservación del edificio, acometiendo las reparaciones que sean urgentes.
  4. Ejecutar los acuerdos en materia de obras, realizando los cobros y pagos procedentes.
  5.  Actuar como Secretario de la Junta, si no hay uno especialmente designado para ello (Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente).

Funciones de la Junta de propietarios:

  1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados anteriormente y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
  2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas.
  3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.
  4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Situación de Excepción.

Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos de la comunidad.

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