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El pasado 16 de Noviembre de 2012, el Ministerio de Economía y Competitividad publico una nota de prensa sobre el diseño de la Sareb que es muy interesante.

En VELCASA, después de analizarla, hemos querido destacar lo más importante y clarificador para nuestros lectores.

 Es necesario destacar que según establece el FROB, el principal objetivo del SAREB y el resto de medidas es sanear los balances de las entidades de crédito.

Estas medidas se componen de tres elementos:

  1. Identificación de las necesidades de capital de cada entidad de crédito.
  2. Recapitalización, reestructuración o resolución de las entidades débiles.
  3. Segregación de los activos problemáticos de las entidades que reciban ayuda a una Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria externa (SAREB)

Después de haber concluido el elemento 1 a través de los informes sobre las necesidades de capital publicados recientemente y la consiguiente clasificación en los diferentes grupos, se establecen los periodos temporales para que las entidades incluidas en los Grupos 1, 2 y 3 realicen el proceso de transmisión de activos al SAREB o lleven a cabo los procesos establecidos de reestructuración o recapitalización. Como límite, el 30 de Junio de 2013, aquellas entidades del grupo 3 que sigan necesitando ayudas públicas, se les exigirá que transfieran  los activos deteriorados a la SAREB, salvo que demuestren que hay otra fórmula menos costosa para lograr el saneamiento de sus balances.

Pasamos a centrarnos en la SAREB cuyo objetivo es la desinversión ordenada de la cartera de préstamos y activos inmobiliarios dentro de un horizonte temporal que no supere los 15 años.

Su cartera de activos estará formada en una primera fase por los activos de las entidades que conforman el Grupo 1 y en una 2ª por los procedentes de aquellas entidades de los Grupos 2 y 3 que reciban ayudas públicas para sus planes de recapitalización.

Estos activos serán:

  1. Bienes inmuebles adjudicados (con un tamaño mínimo individual del 100.000 € medido en términos de valor neto contable)
  2. Préstamos a promotores clasificados como dudosos (con una exposición mínima frente al prestatario de 250.000 € medido en términos de valor neto contable)
  3. Prestamos a promotores clasificados como subestandar (con una exposición mínima frente al prestatario de 250.000 € medido en términos de valor neto contable)
  4. Prestamos a promotores clasificados como normales (con una exposición mínima frente al prestatario de 250.000 € medido en términos de valor neto contable)
  5. Participaciones accionariales vinculadas al sector inmobiliario (previa due diligence)

En cuanto al valor estimado de transferencia de los activos, representará aproximadamente un descuento del 63 % con relación al valor bruto en libros de los activos adjudicados.

El régimen jurídico está definido en la Ley 9/2012 e inicialmente se constituirá como una sociedad anónima española y en una segunda fase se podrá establecer una serie de fondos (FAB) así como una sociedad gestora para de constituir carteras de activos para dar respuesta a demandas específicas de los inversores.

Es destacable el señalar que a nivel operativo se definen dos fases:

  1. Una primera en la que, por razones de limitación de tiempo, se utilizarán los servicios de la entidades participantes para la gestión diaria de las carteras, aunque no tendrán facultades discrecionales sobre los activos
  2. Una segunda, en la que pondrán en funcionamiento el modelo operativo definitivo previsto llevando a cabo un proceso de licitación de las funciones subcontratadas, incluidas las desempeñadas inicialmente por las entidades de crédito participadas.

La SAREB requerirá dos fuentes de financiación:

  1. Emisión de deuda en contraprestación por los activos transmitidos
  2. Financiación de las necesidades operativas.

Ya que uno de los principales objetivos es proporcionar liquidez a las entidades de crédito participantes, la deuda emitida en contraprestación de los activos, entre otras características:

  1. Podrá ser admitida a cotización
  2. Contará con la garantía del Estado
  3. Cumplirá los requisitos para ser admitida como garantía por el BCE

Por último, se señala como fin fundamental de la SAREB desinvertir en un plazo máximo de 15 años optimizando las recuperaciones y protegiendo el valor de sus activos sin afectar negativamente a la economía española ni a los mercados bancario e inmobiliario, cuyo modus operandi será:

  1. Venta de prestamos
  2. Trabajo activo con los deudores para reestructurar, refinanciar y dar una terminación consensuada a los prestamos
  3. Financiación a deudores
  4. Segmentación de su cartera de inmuebles en propiedad tomando decisiones sobre si lo oportuno es vender, invertir o mantener.
  5. Las promociones sin finalizar pueden terminarse o venderse como están.
  6. Los terrenos se venderán o, en determinados casos, se utilizaran en la construcción de promociones por parte de sociedades.

El volumen de activos a trasferir se estima en 45.000 millones (solo la parte correspondiente a las entidades del Grupo 1), pudiendo llegar a un máximo de 90.000 millones de euros una vez se incorporen los activos de las entidades del grupo 2 y 3 que necesiten ayudas.

Se ha estimado una rentabilidad aproximada del 14 % a 15 años, donde se combinan las rentabilidades modestas de los primeros años, con las más elevadas de los últimos.

En VELCASA esperamos que este artículo les sea de utilidad.

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